Herkwalificatie: wat is dat precies?

Een herkwalificatie betekent dat de fiscus (of uiteindelijk een rechter) de aanvankelijk gekozen juridische of fiscale aard van een inkomen in vraag stelt en het herplaatst in een andere fiscale categorie, meestal zwaarder belast.

Zo kunnen onroerende inkomsten (die vaak genieten van een gunstiger regime) herkwalificeerd worden als beroepsinkomsten. Dat houdt in dat inkomsten die oorspronkelijk niet belast werden als beroepsinkomsten, toch zo behandeld kunnen worden — met mogelijk belangrijke fiscale (en sociale) gevolgen.

In de vastgoedcontext wordt herkwalificatie vaak gevreesd: een verhuurder die dacht te genieten van een gunstig regime kan zwaarder belast worden als de fiscus oordeelt dat zijn activiteit van beroepsmatige aard is.

Waarom is de herkwalificatie van huurinkomsten een “hot topic” in België?

In België genieten onroerende inkomsten van een relatief gunstig fiscaal regime: voor woningen die verhuurd worden aan particulieren voor privégebruik, gebeurt de belastingheffing doorgaans op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, vermeerderd met een forfaitaire bijtelling (bijvoorbeeld +40 % in bepaalde gevallen).

De fiscus heeft de afgelopen jaren echter zijn middelen en controles versterkt. Bij vermoedens dat vastgoedactiviteiten de grens van “privé vermogensbeheer” overschrijden en een “beroepsmatige of commerciële activiteit” vormen, kunnen huren of meerwaarden herkwalificeerd worden als beroepsinkomsten, belast aan hogere tarieven.

De media berichten geregeld over dergelijke controles en herkwalificatiedossiers, wat de angst onder vastgoedinvesteerders aanwakkert. Dit effect wordt versterkt doordat velen geen duidelijk zicht hebben op de criteria die fiscus of rechtbank in rekening brengen.

De centrale vraag luidt dus: op basis van welke criteria kan een rechter of de fiscus huurinkomsten, die ten onrechte als “niet-beroepsmatig” beschouwd worden, toch als beroepsinkomsten kwalificeren?

De “fiscale vaagheid”: geen duidelijke wet, ruimte voor appreciatie

Belangrijk om te onthouden: er bestaat in België geen duidelijke en exhaustieve wetgeving die precies vastlegt in welke gevallen onroerende inkomsten herkwalificeerd worden als beroepsinkomsten.

Het ontbreken van strikte wettelijke criteria laat een appreciatiemarge voor de fiscus, de rechters en de fiscale doctrine. Meerdere feitelijke elementen worden geval per geval geanalyseerd.

Met andere woorden, herkwalificatie steunt in grote mate op interpretatie, rechtspraak en feitelijke aanwijzingen. Dit zorgt voor juridische onzekerheid bij de particuliere belegger.

De 10 vaak vermelde criteria voor herkwalificatie van onroerende inkomsten

Criterium	Uitleg / relevantie in doctrine / aandachtspunten
1. Meer dan € 30.000 huurinkomsten per jaar	Wordt vaak genoemd als “praktische drempel” en sterk signaal. Geen wettelijke grens, wel een aandachtspunt afhankelijk van markt en aantal panden.
2. Veel vastgoed in privébezit (+ dan 5 panden)	Een groot vastgoedpatrimonium (meer dan 5 panden) wordt vaak gezien als teken van professionalisering. Voorzichtigheid is geboden.
3. Regelmatige aan- en verkoop (≥ 1 keer/jaar)	Frequente koop- en verkoopoperaties kunnen beschouwd worden als vastgoedpromotie i.p.v. passieve belegging.
4. Korte termijn verhuur / seizoensverhuur / cohousing	Seizoensverhuur, gemeubileerde verhuur of cohousing wordt sneller als “commercieel” beschouwd.
5. Conciergebeheer / extra diensten	Diensten zoals poetsen, onthaal of conciërge bij verhuur wijzen eerder op een commerciële activiteit.
6. Zelf vastgoedwerken uitvoeren	Regelmatig zelf renovaties of bouwwerken uitvoeren kan geïnterpreteerd worden als beroepsactiviteit.
7. Werkloosheid / veel tijdsbesteding	Wie geen andere job heeft en veel tijd investeert in vastgoedbeheer, loopt een groter risico.
8. Statut van vastgoedhandelaar (in privé)	Wie als vastgoedhandelaar bekend staat, zal sneller beroepsmatig gekwalificeerd worden.
9. Geen andere beroepsactiviteit	Als vastgoed uw enige bezigheid is, kan dat geïnterpreteerd worden alsof dit uw beroep is.
10. Bulletkredieten en 115 %-financiering	Agressieve of speculatieve financieringsvormen kunnen beschouwd worden als aanwijzing van speculatie en dus beroepsmatig beheer.

Belangrijk om te onthouden

• Deze criteria zijn geen automatische regels: het afvinken van enkele punten betekent niet noodzakelijk een herkwalificatie.
• Het is vooral de combinatie van factoren (omvang, frequentie, aard van diensten, financiering) die het oordeel van een rechter kan beïnvloeden.
• De interpretatie kan verschillen per regio en rechtbank.
• Risico’s kunnen worden beperkt door: taken uit te besteden (beheer, werken), diensten te beperken, een duidelijk passief karakter te behouden, activiteiten zorgvuldig te documenteren en een andere beroepsactiviteit te behouden naast vastgoed.