Mag ik mijn beroepsactiviteit thuis uitoefenen?

Wil jij als zelfstandige je beroepsactiviteit thuis uitoefenen? Dan moet je rekening houden met een aantal juridische gevolgen. We leggen het je allemaal uit!

STEDENBOUWKUNDIGE REGELS

In principe heb je voor de opstart van een beroepsactiviteit thuis een stedenbouwkundige vergunning nodig. Maar in bepaalde gevallen en door de strikte voorwaarden te respecteren, is het mogelijk om een deel van je woonst tot werkplek om te vormen zonder een stedenbouwkundige vergunning:

BEROEPEN DIE THUIS MOGEN WORDEN UITGEOEFEND

Enkel bepaalde activiteiten mogen thuis worden uitgeoefend zonder stedenbouwkundige vergunning:

A) VRIJE BEROEPEN

Er bestaat geen officiële definitie van een vrij beroep. Over het algemeen wordt echter aanvaard dat een zelfstandige die een vrij beroep uitoefent, in wezen diensten of goederen levert die niet als handels- of ambachtelijke activiteit kunnen worden omschreven.

Een aantal kenmerken van een vrij beroep:

• Het wordt altijd uitgeoefend in het belang van de klant en de samenleving.
• Het is vaak onderworpen aan een ethische code en specifieke wetgeving waarin de professionele status wordt vastgelegd.
• De houder van een vrij beroep is persoonlijk aansprakelijk.

Over het algemeen oefent de houder van een vrij beroep dus geen commerciële activiteit uit. Voorbeelden van dergelijke beroepen zijn: advocaat, notaris, architect, arts, kinesist, psycholoog, enz.

B) DIENSTVERLENEND INTELLECTUEEL BEROEP

Dit zijn beroepsactiviteiten die bekendstaan als 'diensten', zoals landmeters, accountants, bedrijfsrevisoren, belastingadviseurs, studie- en consultingbureaus, enz.

C) ONDERNEMING DIE MATERIËLE EN/OF IMMATERIËLE GOEDEREN PRODUCEERT 

De 'productie van materiële diensten' kan thuis plaatsvinden. De activiteiten die eraan verbonden zijn houden zich bezig met de verwerking van een goed, bijvoorbeeld: verhuisbedrijven, schoonmaak- en onderhoudsbedrijven, loodgieterij, keuringsinstanties, enz.

De productieactiviteiten van immateriële goederen zijn activiteiten zoals audiovisuele productie, softwareproductie, opnamestudio's, beroepsopleiding, prepress, callcenters, enz.

D) PRIVÉLESSEN

Privélessen kunnen ook thuis worden gegeven. Aangezien er geen specifieke criteria zijn voor thuisonderwijs, raden we je aan bij de gemeente na te gaan of je situatie wordt aanvaard.

WELKE VOORWAARDEN MOET IK RESPECTEREN?

Je hoeft geen stedenbouwkundige vergunning aan te vragen als je aan de drie onderstaande voorwaarden voldoet:

• De opstart van een beroepsactiviteit in het gebouw is niet in tegenspraak met de voorschriften van een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige verordening.
• De beroepsactiviteit is ondergeschikt aan het hoofdverblijf van de persoon, bestuurder of vennoten die de activiteit uitoefenen
• De oppervlakte van de beroepsactiviteit is:
  • kleiner dan 75 m²
  • of groter dan 75 m² en kleiner of gelijk aan 200 m², waarbij in dit geval de vloeroppervlakte van de activiteit beperkt blijft tot 45% van de totale oppervlakte van de woonst.

Voorbeeld

Jouw woning heeft een vloeroppervlakte van 250 m². Je bent psycholoog en wil graag je consultaties thuis laten doorgaan. Je praktijk is kleiner dan 75 m²: geen probleem (en geen vergunning). Wil je een grotere praktijk? Dan kun je tot 112,5 m² (250 m² x 45%) gaan zonder een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen.
Je woning heeft een oppervlakte van 500 m²: zonder stedenbouwkundige vergunning, je praktijk mag niet groter zijn dan 200 m².

Opgelet

Als de inrichting van je beroepsactiviteit verbonden is aan werkzaamheden die onderworpen zijn aan stedenbouwkundige vergunning (bv. slopen van een draagmuur, aanpassing aan de voorgevel, enz.), dan heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig voor de uitvoering van je project.

WANNEER IS EEN STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNING NOG VEREIST?

Voor beroepen buiten deze vier beroepscategorieën of als je de bovenstaande voorwaarden niet respecteert. Die vergunning kan enkel toegekend worden als je project de vastgelegde voorwaarden in het gewestelijk bestemmingsplan (GBP) respecteert. Met het oog op het behoud van bestaande woningen legt een van de voorschriften van het GBP (0.12) aanzienlijke beperkingen op voor de mogelijkheid om een woning, of een deel ervan, te verbouwen en te vervangen door een andere functie (bedrijf, kantoor, enz.). Je moet daarom alle mogelijke informatie inwinnen bij de stedenbouwkundige dienst van je gemeente of bij onze adviseurs, en rekening houden met deze beperkingen om te bepalen of het mogelijk is om je bedrijf op te zetten in je eigen huis of, algemener, in een woning.

DE WETTELIJKE BESCHERMING VAN DE WONING

We raden je aan een verklaring van onbeslagbaarheid van de gezinswoning te laten opstellen (bij de notaris). Die zorgt ervoor dat de schuldeisers van de onderneming geen beslag kunnen leggen op het hoofdverblijf van de ondernemer. Let wel: banken verstrekken doorgaans minder snel een krediet voor je onderneming wanneer er sprake is van een dergelijke verklaring van niet-vatbaarheid.

Om te bepalen wat in het kader van een dergelijke verklaring wordt vrijgesteld van beslag, wordt gekeken naar de oppervlakte die het bedrijfsgedeelte inneemt ten opzichte van de totale oppervlakte van het gebouw;

• Als die minder dan 30% bedraagt, wordt het volledige gebouw niet vatbaar voor beslag verklaard.
• Bedraagt ze 30% of meer, dan wordt alleen het gedeelte dat gebruikt wordt als woongedeelte niet vatbaar voor beslag verklaard. In dat geval moet er een basisakte worden opgesteld om de eigendom van het gebouw duidelijk te verdelen in een privé- en een beroepsgedeelte. 
   

EN WAT ALS IK HUURDER BEN?

Doorgaans wordt in een huurovereenkomst voor een woning het volgende vermeld: "De verhuurder staat de huurder niet toe om het gehuurde goed volledig of deels te gebruiken voor de uitoefening van een beroepsactiviteit".

De ondernemer die zijn activiteit thuis uitoefent, kan immers wettelijk een deel van de huur (afhankelijk van de oppervlakte van het onroerend goed dat voor de uitoefening van de beroepsactiviteit wordt gebruikt) als beroepskosten aftrekken van de personenbelasting. Dat heeft echter ook fiscale gevolgen voor de verhuurder. Vandaar dat er vaak een dergelijke clausule in huurovereenkomsten wordt opgenomen.

FISCALE GEVOLGEN VOOR DE VERHUURDER

We bekijken even de fiscale gevolgen voor de verhuurder.

1. BETALING VAN REGISTRATIERECHTEN

Indien er een clausule wordt toegevoegd die een gedeeltelijk gebruik voor een beroepsactiviteit toestaat, is er sprake van een gemengd huurcontract (woongebruik met toestemming voor gedeeltelijk gebruik voor een andere activiteit). In dat geval wordt de volledige huurprijs onderworpen aan registratierechten (wat anders was geweest indien er twee afzonderlijke huurovereenkomsten waren opgesteld). Voor meer info.

2. BELASTING VAN DE ONROERENDE GOEDEREN

De algemene regel stelt dat wanneer een onroerend goed aan een natuurlijke persoon wordt verhuurd, de verhuurder wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.

Indien de huurder (een deel van) het gebouw voor de uitoefening van zijn beroepsactiviteit gebruikt, is de maatstaf van heffing de werkelijk ontvangen huur (verminderd met een kostenforfait). Die ligt doorgaans (veel) hoger dan het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.

In de praktijk spreekt men van professioneel gebruik van een onroerend goed indien de huurder de huur deels of volledig aftrekt als beroepskosten. Er zijn twee mogelijke scenario's:

• Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is, of wel geregistreerd is maar geen onderscheid maakt tussen het professionele en het privégedeelte van de huur: het belastbare onroerende inkomen is de totale werkelijk ontvangen huur (verminderd met een kostenforfait).
• Als de huurovereenkomst wel geregistreerd is en het beroepsgedeelte en het privégedeelte van de huur en de huurvoordelen apart vermeld worden: het belastbare onroerende inkomen voor het woongedeelte is het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%, en dat voor het professionele gedeelte is de werkelijk ontvangen huur (verminderd met een kostenforfait).
   

De belastingadministratie gaat er doorgaans van uit dat de aftrek van beroepskosten in hoofde van de huurder leidt tot een overeenkomstige belasting in hoofde van de verhuurder - volgens het beginsel van de communicerende vaten (een standpunt dat echter niet altijd door de rechters wordt gevolgd).

CONCREET

• Als je contract niets vermeldt over het gebruik van een deel van de woning voor de uitoefening van je beroepsactiviteit: in dat geval, kan je een deel van je huur aftrekken als beroepskosten. Vergeet niet dat dit fiscale gevolgen heeft voor de eigenaar, en je hem er dus van op de hoogte moet brengen. Doe je dit niet, dan kan de rechtbank oordelen dat je je schuldig maakt aan rechtsmisbruik en je bijgevolg veroordelen om de verhuurder te vergoeden voor de daaruit voortvloeiende aanvullende belasting.
• Als je contract het je verbiedt en je toch een deel van de huur als beroepskosten aftrekt; ook al bevat je huurcontract een clausule die elke beroepsactiviteit verbiedt, toch is het niet tegenstelbaar aan de belastingadministratie. Bijgevolg mag de belastingadministratie de huurinkomsten ondanks de betreffende clausule belasten als onroerende inkomsten. In dat geval kan de verhuurder je vervolgen wegens niet-naleving van de huurovereenkomst. Je zal dan waarschijnlijk worden veroordeeld tot de terugbetaling van het teveel aan belasting en van een schadevergoeding aan de verhuurder.
• Als je contract het je verbiedt en je de huur niet aftrekt als beroepskosten: in dat geval wordt je verhuurder in principe niet belast. 'In principe', want als de belastingadministratie beslist om de verhuurder toch te belasten, wordt dit uiteindelijk aan het oordeel van de rechter overgelaten (bepaalde rechters vinden het feit dat de huurder de huur niet aftrekt niet relevant).

WAT IS HET ALTERNATIEF ALS DE HUUROVEREENKOMST GEEN BEROEPSACTIVITEIT TOESTAAT?

De eerste oplossing is om dit met de verhuurder te bespreken. Je kan bijvoorbeeld in het contract laten opnemen dat je alle belastingen voor je rekening neemt, die de verhuurder mogelijk moet betalen als gevolg van het feit dat je je activiteit in het gehuurde pand uitoefent.